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江北嘴,一线滨江,新房

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发表于 2019-6-13 13:37:38 | 显示全部楼层 |阅读模式
当飞机快要抵达,你会发现这里是重庆最耀眼的地方,一座城市的魅力,浓缩在这里。
其实我习惯叫他北滨路,
但没办法,这块地位置太好了!
高德地图显示,从这个楼盘到江北嘴国家开发银行,大约1.5KM;到江北嘴商业中心财信广场,大约2KM。
一线滨江!无遮挡!
左右成熟,生活配套一应俱全,周边已无同类型土地!
我脑海中闪现出一个画面--
傍晚,某金融才俊
斜靠在阳台的栏杆上
举着82年的长城干红,看着繁华似锦的滨江霓虹
和身边的长发美女有一句没一句的聊着人生
然后...
第二天,一早,下楼,步行,就到了办公室
一本正经的打开股票行情软件
...
1.5KM,如果这里不算江北嘴,那么,谁算?
不过江北嘴好像倒是其次,最关键的,应该是“一线滨江”。
一线滨江这四个字,在如今的两江四岸核心段,简直是想都不敢想!
太稀缺了!
这样的新盘,让人不由自主的赞叹!

01
来源于官方认定的高价值
在说楼盘前,我觉得该重新理一理这独一无二的地段价值。
去年,重庆四部委联合发文,暂缓两江四岸开发建设,全面升级“两江四岸”。
用词叫做:让两江四岸成为未来重庆的城市名片。
此政策一出,实际上是官宣了“两江四岸”是重庆最具价值的核心地段。
file:///C:\Users\ADMINI~1\AppData\Local\Temp\ksohtml5692\wps28.jpg
这份文件的背后,有两个点,是一定要搞清楚的:
1)“两江四岸”会怎么开发?核心地段在哪里?(价值探索)
2)核心地段上,还有多少地?还剩多少房?(寻找机会)
这是我找到的答案。
答案一
▶  2018—2022年,会重点治理提升主城中心区域的滨江地带
▶ 重点对渝中半岛、江北嘴、弹子石的超高层地标建筑进行研究论证
▶ 明确“两江四岸”核心地带,原则上不再新建高层住宅
这意味着什么?
1)主城中心区滨江带,3年会有大变样,因为他们未来要代表重庆!
2)两江四岸中最核心地段是渝中半岛、江北嘴、弹子石,将会是重庆的地标
3)这些地方的滨江路上,高层住宅,将走向“绝迹”
第二个问题,“两江四岸”核心区域还有多少新房?还有地吗?
先看楼盘吧。一线滨江,高品质新房,我就看到了这几个
file:///C:\Users\ADMINI~1\AppData\Local\Temp\ksohtml5692\wps29.jpg
第一直觉,一个字,贵!
妥妥的3W+
为什么这么贵?
那你不如问你自己,能便宜吗?
看一张表。
file:///C:\Users\ADMINI~1\AppData\Local\Temp\ksohtml5692\wps30.jpg
这是近两年重庆位置还不错,或是网红区,或是核心区,拍出来的一些土地。
再看这些土地上出来的项目。
比如冉家坝的绿城,石桥铺的弘阳。
全是妥妥的3W/平...
他们为什么这么定价?原因很简单:面粉贵,同时做“产品配置加法”,修更好的房子,导致成本高。
结论:当地价稳步上涨,土地价格压力必然传导到房屋售价上,像这样3W/平的“新货”只会越来越多!
无非就是你适不适应的问题,你不适应,他也存在,只是会有一个博弈的过程罢了。
网红新区和城市一般核心区尚且如此,“两江四岸”这个官宣的城市中心,实际价值,我不敢轻易估量。
参照弘阳之类的“新土地新项目”,自己想想吧。
也是基于此,我的观察与判断是--“两江四岸”核心滨江路上的优质住房,已经来到了价值临界点。

上海陆家嘴,有20万/平,
远郊非网红区,还有2万/平
深圳后海,有20万/平,
稍微偏远一点区域,还有2万/平
中心区:郊区≈10:1
差不多的品质,重庆当前的地段比值,大约2:1至1:1,这就是最近你看到N多人在“两江四岸”无脑买入新房的动力所在。
他们肯定认为,“两江四岸”太便宜了!
心里在想:再怎么也得到个3:1吧!
02
绝版货   
                                          
说正事
在上述背景之下,江北嘴+一线滨江+新房,注定是爆款。
我一直以为上一次开盘的融景城馨苑是最后一个组团!
但是170万方的神盘融景城在与我们告别之前,还有惊喜。
在售楼部左手边,紧邻春森彼岸,还有一块“珍宝级”的地,位置真好!
我专程去看了,剧透一下
位置
file:///C:\Users\ADMINI~1\AppData\Local\Temp\ksohtml5692\wps31.jpg
他位于融景城项目最左侧,春森彼岸的最右侧。
往下,是北滨路,往上,是传说中等待拆迁的富强等社区,
还有9、10号线双地铁交汇站点,鲤鱼池站。
这个地块,最大的特点是:坐北朝南,“一线临江”!
在他左右视线所及的区域范围,他将是绝版的新房。
产品
这一次的新产品,建面大约是140/170平,套内面积大致120/140平。
功能性上,是经典的3+1房,和罕见的4+1房。
标准的大宅!纯纯的改善!
如果用重庆大平层的标准看,他属于大平层。
他的定位也很高,是豪宅“融御”的升级版,叫“新融御”。
融御在2015年重庆普遍还是9000左右单价时,就卖到了17000元/平!
融御系是金融街住宅体系内高端产品系,目前全国只有7座融御,你看他们所在地就知道品质定位了。
北京通州区(城市副中心)
上海静安(核心地段)
广州海珠区
深圳光明区
天津和平城区
成都春熙路
重庆江北嘴
新融御,我认为将会是整个融景城大社区,资源属性最好、品质最好的住宅!
一家五口,三代同堂,双孩家庭,想在“两江四岸”买个一线看江大宅,这个盘差不多算是最好的机会了!
file:///C:\Users\ADMINI~1\AppData\Local\Temp\ksohtml5692\wps32.png
file:///C:\Users\ADMINI~1\AppData\Local\Temp\ksohtml5692\wps33.png
我再告诉大家一个数据:
2018年,重庆面积在140-170平之间的城市大平层产品销售面积超210万方,销售套数超1.4万套,同比2017年,涨幅均达到了213%!(来源于第三方数据统计机构)
亮点
新融御还有几个特别之处:
1)居住密度低
这个地块,几栋楼,都只有10多层高,不超过20层,总共200多户!
这样的社区,电梯舒适性高,人均享受到的物业服务更细致,没有居住压抑感。
2)户户观江
从上往下看,每栋楼建筑轮廓很像一只蝴蝶。
蝴蝶型住宅设计的好处是,每层楼四户,每户都是端户。
后排户型长于前排,以保障后排视野的开阔;且有一定倾斜角度,扩大后排户型的视野。
四户人,都能享受观江的乐趣。
file:///C:\Users\ADMINI~1\AppData\Local\Temp\ksohtml5692\wps34.jpg
3)全部朝南
最近流行一个观点:北滨路是重庆最宜居的地段。
因为它是唯一集齐了坐北朝南+看江+江北嘴+地铁+学校+商业几个要素全覆盖的区域。
朝南的好处。
便于采集阳光。一方面采光更好;另一方面,阳光的照射和杀菌对人很有益处
朝南的房屋可以避北风,冬天的湿冷感更弱,居住的舒适性更强
4)价格猜想
位置好,产品好,还是绝版货,这么好,他会卖多少钱呢?
我估摸着肯定不会是白菜价。
目前售楼部还没有价格,假如在市场上找一找可以参考的?
嘉滨路,翡翠都会?销售均价30000+?
朝天门,来福士广场?建面均价40000+?
南滨路,长嘉汇?看江房型25000?大平层豪宅全是千万+/套
...
持续关注吧!或许能有惊喜。
03
价值
融景城大项目,我们都再熟悉不过了,北区近些年的网红,观音桥-江北嘴-北滨路区域内,配套成熟的生活大城,2016-2017两年重庆单盘销冠。
file:///C:\Users\ADMINI~1\AppData\Local\Temp\ksohtml5692\wps35.jpg
对于最后的一线滨江地块,压轴出场,他有一些特别的价值。
1)在江北嘴-北滨路一线滨江路段,品质大宅新房,已经极其难得!
2)一线江景与最精华的城市配套相叠加,属于绝版资源
3)总共200多户,并非超高层设计,这一点,很罕见!
4)他所拥有的配套,涵盖商业+医院+轨道交通+学校,几乎是360°无死角!这在重庆的滨江路上,也近乎绝版。
file:///C:\Users\ADMINI~1\AppData\Local\Temp\ksohtml5692\wps36.jpg
在这种地段上的新房,如果是我,会考虑往“顶级豪宅”上靠,加点装修,定个40000元+/平,200来套,也不愁卖!
但新融御这一次仍然是清水房,买入门槛应该不会太高!
当西区“地王”项目公示价格超过30000元/平的时候,其实重庆楼市就来到了一个新时代。
那就是成本+品质+地段,推动价格大分化!
市场允许有30000元/平,也会有10000元/平,
进而,未来还可能会产生50000/40000/30000/20000/10000的分化。
“低端靠保障,中端有支持,高端有市场”是楼市的主流趋势,也就是说中端和高端的住房,未来才会有更明确的市场化需求!才有价值啊!
相对而言,“两江四岸”核心段上(除了弹子石还有地)的品质住房,已经来到了一个临界点。
那就是新房即将全面售罄!进入到一个“买不到好房子”的局面。
最后的新融御,我建议有需求的朋友,可以及时去售楼部了解,注定又会是一个“爆款”!

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